2023 une année historique pour le marché immobilier !
La situation du marché immobilier en 2023 a été marquée par une baisse notable des transactions, avec environ 875 000 ventes sur l’année, soit une baisse de 22% par rapport à l’année précédente.
Les taux d’intérêts ont fortement augmenté, déclenchant une baisse des prix de l’immobilier. Ce qui a fragilisé le marché de l’immobilier avec une hausse rapide des taux, qui avait pour but de lutter contre l’inflation, mais qui a eu aussi pour conséquence un resserrement des critères d’octroi de crédit immobilier. Les banques ont presque fermé le robinet à l’emprunt.
Le marché de l’immobilier a enregistré en 2023 une chute « historique » de 22 % des ventes de logements anciens selon l’Insee !
On parle du pire recul des ventes depuis 50 ans et la baisse devrait se poursuivre en 2024. Mais après tous ces phénomènes, le marché immobilier français est à un point de bascule.
Après une baisse en 2022, le volume des transactions est encore en chute en 2023. La Fnaim qui est la Fédération nationale de l’immobilier estime que 875 000 ventes ont été conclues dans l’ancien, soit une baisse de 22 %, en comparaison aux 1 115 000 transactions sur l’année 2022.
≈ FeneyTips : L’augmentation des taux d’intérêts et les difficultés d’accès au crédit immobilier expliquent cette baisse.
Concrètement, les Français ont vu leur pouvoir d’achat immobilier diminuer de 15 % en deux ans, avec une capacité d’emprunt en baisse de 25 % depuis janvier 2022.
Dans le détail, la Fnaim prévoit une stabilisation des taux de crédits immobiliers autour de 4 % en 2024 grâce à une plus grande souplesse des banques encouragée par des perspectives de baisse des taux directeurs. Mais cette baisse des taux tarde, et ne devrait pas arriver avant mi 2024.
Résultat les investisseurs immo pourraient y voir des opportunités avec ce scénario.
• Les prix de l’immobilier baissent compte tenu de la faible demande. Concrètement, il faudrait que les prix chutent de 10 à 15 % pour compenser la baisse de capacité d’achat selon la Fnaim.
• Les taux directeurs se maintiennent aux alentours de 4 %.
• Les banques, en vue de cette baisse, vont baisser leurs taux pour être plus compétitives.
De ce fait, les fenêtres de tir avec des prix de l’immobilier faibles et des banques qui reprennent leur cœur d’activité : le prêt !
Bien sûr, ce sera Christine Lagarde, présidente de la banque centrale européenne qui aura le dernier mot, si l’inflation repart, elle pourrait retarder, voire augmenter les taux.
Il faudrait des mesures pour stimuler le marché comme la suspension des limites d’endettement, la possibilité de garder le même prêt en changeant de bien immobilier, et la possibilité de transférer un prêt de vendeur à acheteur pour que l’acheteur puisse reprendre le prêt du vendeur au lieu d’en obtenir un nouveau. Mais ce ne sera sans doute pas du goût des banques qui gagnent plus à proposer de nouveaux crédits à des taux au plus haut.
Que faut-il attendre du marché immobilier en 2024 ?
La messe est dite : « 2024 va être l’année de la baisse des prix de l’immobilier », a annoncé Loïc Cantin, le président de la Fédération nationale de l’immobilier lors de sa conférence de presse du 16 janvier, dédiée aux perspectives du secteur en 2024.
L’origine de « ce choc dans l’immobilier », tel que nommé par les représentants du secteur, n’est autre que la hausse des taux directeurs. Pour freiner l’inflation, la Banque centrale européenne a décidé de faire passer ces derniers de 0 % début 2022 à 4 et 4,75 %, aujourd’hui, propulsant par ricochet les taux de crédits au-dessus de 4% et entraînant une baisse du pouvoir d’achat des emprunteurs de 25 % en deux ans, selon la Fnaim.
En 2024, plusieurs tendances majeures sont à observer sur le marché immobilier. La baisse des prix de l’immobilier devrait se poursuivre dû aux grands nombres de vendeurs qui ne trouvent pas, ou plus d’acheteurs dû à des prix record, tout en sachant que les capacités d’emprunts sont devenues plus difficiles d’accès. En matière de transactions immobilières, la diminution du volume des transactions sera sûrement revue à la baisse. Avec une estimation de 815 000 ventes d’ici septembre 2024.
Concernant les investissements immobiliers, l’année 2024 s’annonce prometteuse malgré le contexte. Les investisseurs devront rester informés des évolutions du marché pour faire des choix rentables. Enfin, il est possible d’observer une reprise du marché immobilier en 2024, notamment grâce au retour progressif des banques sur le marché et à des baisses de taux d’emprunt.
Perspective d'évolution des prix de l'immobilier :
Selon plusieurs analyses, les prix de l’immobilier devraient continuer à baisser en 2024, avec une moyenne estimée de -4 %. Cette tendance à la baisse serait plus marquée dans certaines villes, comme Bordeaux et Lyon, où les reculs pourraient atteindre 8,6 % et 8,1 % respectivement. Cette baisse des prix s’explique notamment par la hausse des taux d’emprunt, qui impacte le marché locatif.
Cependant, il est important de noter que ces tendances ne sont pas uniformes sur l’ensemble du territoire. Par exemple, à Paris, le prix moyen au mètre carré est désormais inférieur à 10 000 euros, s’établissant précisément à 9 679 euros au troisième trimestre 2023.
Il est également intéressant de constater que les loyers ne suivent pas toujours les prix.
En effet, selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA, le taux moyen pour les emprunts sur 20 ans devrait se stabiliser autour de 4 %.
Cependant, malgré cette stabilisation, certains analystes prévoient une possible hausse des taux pouvant atteindre 5 % début 2024 si l’inflation repart à la hausse.
Après des mois de hausse, grippant l’ensemble du marché, les taux d’intérêt pourraient se stabiliser autour de 4 % au cours du 1er trimestre 2024, redonnant un léger souffle au marché.
Côté volume, le nombre de ventes devrait encore baisser sur l’année 2024 d’environ 10 %, et plafonner aux alentours des 800 000 ventes.
La baisse des prix, elle, devrait s’accélérer et prendre le relais de la baisse des volumes au cours de l’année. Les baisses observées dans les grandes villes les plus chères devraient se poursuivre.
La fin de la hausse des taux d’emprunt et la baisse des prix devraient redonner du pouvoir d’achat aux ménages.
Il sera crucial de suivre l’évolution du marché et des conditions de financement pour déterminer le moment idéal pour investir.
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